Wer eine energetische Sanierung plant, sollte die Abschaffung des Eigenmietwerts im Blick behalten. Sie tritt am 1. Januar 2029 in Kraft und betrifft Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in der ganzen Schweiz. Ab dann wird bei selbstgenutztem Wohneigentum kein Eigenmietwert mehr als Einkommen besteuert. Gleichzeitig fallen bisherige Abzüge weg: für den Liegenschaftsunterhalt und – bei der direkten Bundessteuer – für energetische Massnahmen wie eine Dachsanierung, eine Fassadensanierung, den Heizungsersatz mit Wärmepumpe oder eine Photovoltaikanlage.
Welche steuerlichen Folgen das für Dein Projekt hat, hängt unter anderem vom Kanton und von der Wohngemeinde ab. Die Fördergelder für energetische Sanierungen sind von der Reform nicht direkt betroffen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ab wann: 1. Januar 2029
- Letztes Steuerjahr mit den heutigen Abzügen: 2028
- Entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum: Eigenmietwert, Abzug für Liegenschaftsunterhalt, beim Bund auch der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen
- Kantone: dürfen Abzüge für energetische Massnahmen befristet weiterführen, längstens bis 2050
- Vermietete Liegenschaften: Unterhaltskostenabzug bleibt bestehen
- Massgebend fürs Steuerjahr: je nach Kanton Zahlung oder Fälligkeit der Rechnung
- Fördergelder: für Dämmung, Wärmepumpe und Photovoltaik weiterhin möglich, unabhängig vom Eigenmietwert
Ab wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Die Stimmbevölkerung hat dem Systemwechsel am 28. September 2025 zugestimmt. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis und mit Steuerjahr 2028 gelten die heutigen Regeln: Kosten für Unterhalt und energetische Sanierungen können abgezogen werden. Für eine Sanierung, die 2027 oder 2028 umgesetzt werden soll, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für Beratung, Offerte und Fördergesuch.
Was ändert sich ab 2029 für Hauseigentümer?
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt bei selbstgenutzten Liegenschaften grundsätzlich auch der Abzug für Liegenschaftsunterhalt, sowohl effektiv als auch pauschal. Energiesparende und umweltschonende Investitionen sind bei der direkten Bundessteuer ebenfalls nicht mehr abzugsberechtigt. Die Kantone können solche Abzüge noch befristet weiterführen, längstens bis 2050. Ob und wie ein Kanton das umsetzt, ist individuell zu prüfen.
Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen. Dort werden die Mieterträge weiterhin besteuert.
Welche energetischen Sanierungen sind heute noch steuerlich abzugsfähig?
Bis zum Inkrafttreten der Reform können bei selbstgenutzten Liegenschaften je nach Art der Arbeiten und den geltenden kantonalen Regeln insbesondere werterhaltende Unterhaltskosten und bestimmte energetische Massnahmen abzugsberechtigt sein. Entscheidend sind die konkrete Ausführung, die Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten sowie allfällige Förderbeiträge. Eine pauschale Zusage, dass sämtliche Kosten eines Projekts abzugsberechtigt sind, ist deshalb nicht möglich. Typische Arbeiten an Gebäudehülle und Haustechnik sind:
Dachsanierung
Eine energetische Dachsanierung mit neuer Wärmedämmung kann steuerlich abzugsfähig sein, ebenso werterhaltende Arbeiten wie der Ersatz der Eindeckung oder von Dachrinnen. Für die Dämmung kommen zusätzlich kantonale Förderbeiträge infrage. Was eine Dachsanierung kostet und welche Beiträge es gibt, zeigt unser Beitrag «Dachsanierung Kosten».
Fassadensanierung
Auch eine Fassadensanierung mit Wärmedämmung gehört zu den energetischen Massnahmen an der Gebäudehülle. Werterhaltende Arbeiten wie eine Fassadenrenovation können als Unterhalt gelten. Wird die Fassade gedämmt, sind zusätzlich Fördergelder möglich.
Heizungsersatz mit Wärmepumpe
Der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe ist eine der wirksamsten energetischen Sanierungen und kann heute steuerlich abgezogen werden. Viele Kantone unterstützen den Heizungsersatz zusätzlich mit Fördergeldern für die Wärmepumpe. Wie gross die Steuerersparnis sein kann, zeigt das Beispiel weiter unten.
Photovoltaikanlage
Bestimmte Photovoltaikanlagen können je nach Kanton und Ausführung steuerlich berücksichtigt werden. Unabhängig davon gibt es für Photovoltaikanlagen die Einmalvergütung von Pronovo. Bei einer Dachsanierung lässt sich eine Indach-PV-Anlage direkt mitplanen.
Wann zählt eine energetische Sanierung noch für die Steuererklärung 2028?
Wer eine Sanierung noch unter den heutigen Regeln geltend machen möchte, sollte nicht nur auf den Projektstart schauen. Je nach Kanton kann für das Steuerjahr der Zeitpunkt der Rechnungszahlung oder die Fälligkeit der Rechnung massgebend sein. Eine Sanierung, die erst Anfang 2029 abgerechnet wird, fällt unter Umständen bereits unter die neuen Regeln.
Sinnvoll ist deshalb, das Projekt rechtzeitig zu planen und die konkrete Abzugsfähigkeit sowie den relevanten Zeitpunkt mit dem Steueramt oder einer Steuerberatung zu klären. Bei grösseren Projekten wie einer Dachsanierung lohnt es sich, Offerte, Förderantrag und Ausführung frühzeitig aufeinander abzustimmen.
Beispiel: Welche Steuerersparnis ist beim Heizungsersatz mit Wärmepumpe möglich?
| Annahme: alleinstehende Person | Betrag |
|---|---|
| Steuerbares Einkommen vor dem Abzug | CHF 100’000 |
| Kosten Wärmepumpe (im Beispiel voll abzugsberechtigt) | CHF 45’000 |
| Steuerbares Einkommen nach dem Abzug | CHF 55’000 |
| Grob geschätzte Steuerersparnis | CHF 5’000 bis 12’000 |
Die effektive Steuerersparnis lässt sich nicht für die ganze Schweiz mit einer einzigen Zahl angeben. Sie hängt unter anderem vom Kanton, von der Wohngemeinde, vom Zivilstand, von Kindern und von der Kirchensteuer ab. Der Wert ist eine unverbindliche Schätzung, keine individuelle Steuerberechnung, und setzt voraus, dass die CHF 45’000 vollständig abzugsberechtigt sind. Förderbeiträge, andere Abzüge und die persönliche Situation können das Ergebnis deutlich verändern. Fördergelder für die Wärmepumpe senken die Investition zusätzlich, reduzieren aber in der Regel auch den abzugsfähigen Betrag.
Was gilt in St. Gallen, Graubünden und Liechtenstein?
Ob die Kantone St. Gallen und Graubünden Abzüge für energetische Sanierungen nach 2029 weiterführen, entscheiden die Kantone selbst. Für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer im Sarganserland, in Werdenberg und in Graubünden lohnt es sich deshalb, die kantonale Umsetzung zu verfolgen und vor einer grösseren Investition beim Steueramt nachzufragen.
Für Liegenschaften in Liechtenstein gilt die Schweizer Reform nicht. Dort richtet sich die Besteuerung nach dem liechtensteinischen Steuerrecht.
Energetische Sanierung rechtzeitig planen
Eine energetische Sanierung oder Gebäudesanierung ist eine grössere Investition. Es lohnt sich, Gebäudezustand, Energieverbrauch und geplante Arbeiten frühzeitig gesamthaft anzuschauen. So lässt sich klären, welche Massnahmen sinnvoll sind, welche Fördergelder infrage kommen und welche Kosten steuerlich geltend gemacht werden können.
greencover begleitet Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer bei verschiedenen Arbeiten rund ums Gebäude, zum Beispiel bei Dachsanierungen mit Spenglerarbeiten, Fassadensanierungen, Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen. Mit einer Energieberatung erhältst Du einen Bericht, der die Massnahmen nach Dringlichkeit und Bedarf priorisiert und zeigt, welche Fördergelder infrage kommen. Wir koordinieren die Arbeiten aus einer Hand, damit die Sanierung rechtzeitig umgesetzt und abgerechnet werden kann.